北京办公楼楼宇自控系统安装找凯源恒瑞北京监控安装工程公司，分享如何才能把楼宇自控做好！

记得上世纪九十年代，谈起高档写字楼，“5A”已经是一个经常听到的词。BA，也就是楼宇自控，是其中一项重要配置，也是楼宇宣传时常常提到的卖点。这些年，从楼宇自动化到智能化、智慧楼宇，新的概念不断出现。但走进一些商办项目的现场，会看到一个令人尴尬的落差：宣传越来越先进，最基本的自动控制却未必正常工作。

当年考察北京一座甲级写字楼时，我们就记录过这样的情况：楼控主机未开启，现场又遗失了登录密码；制冷站大量电动阀没有接线，大部分空调机组采用定时器控制。2015年出具的评估报告认为，硬件系统基本完整，部分设备还能联动，但许多应有的控制功能没有发挥出来。

图1　当年考察北京某办公楼的现场记录：电动阀已安装，执行器却未接线，无法按设计要求参与联动。

还有些项目的问题更隐蔽。监控电脑开着，画面也在变化，日常维保也在做；但温度、压力测点已有异常，控制逻辑没有正常发挥作用，这些问题却长期无人发现和处理。问题长期得不到解决，最后被否定的却是自控本身：“自控没什么用。”

这种落差也出现在行业调研中。根据中国建筑科学研究院有限公司建筑环境与能源研究院、建科环能科技有限公司主编的《建筑智能化应用现状调研白皮书（2021）》（基于1000余份问卷，调研时间约为2018—2021年） ，受访运维人员对暖通空调自控系统运行状态的反馈为：完全失效占9%，只监不控占6%，部分自控占19%；基本实现自动控制、尚无优化的占39%，基本自控并可优化运行的占27%。上述比例为受访运维人员的主观反馈，不代表对全国楼宇的实测统计。 完全失效只是最明显的问题；画面能显示、设备能启停，并不等于系统已经实现可靠的自动控制。即使被归为“基本自控并可优化运行”，“可优化”也不等于优化效果已经兑现。以我接触的项目看，能让设备长期安全稳定运行，并持续兑现舒适和节能效果的楼宇，仍然很少。

图2　来源：中国建筑科学研究院有限公司建筑环境与能源研究院、建科环能科技有限公司主编《建筑智能化应用现状调研白皮书（2021）》，图4-20。

为什么会走到这一步？

一、业主认知：期望很高，判断标准不清

不少业主对自控的期望很高：自动控制、环境舒适、节约能源，甚至优化运行。但系统应做到什么程度、怎样检验效果，往往没有说清，目标也就难以变成具体的控制要求和验收依据。

一些外资、港资项目对自控的重视，与其较早开始长期持有和运营物业的经验积累有关，并不必然意味着资本来源本身决定了管理水平。在外资房产公司工作时，我们的物业管理人员主要通过中控室持续监测系统运行，发现异常后及时安排现场检查和调整，这让物业有条件在租户投诉之前发现、处理问题。国内部分项目中较常见的情形是被动响应：等租户投诉，再派人到现场查原因、调设备。缺少日常监测和提前处置，问题往往持续到租户无法忍受才暴露出来。物业忙于补救，租户却已经承受了不舒适和不便；即使问题最终解决，这次不好的使用体验也已经发生。

好的自控，还应在保障设备安全稳定运行的基础上，保持舒适的室内环境，并通过优化运行减少不必要的能源消耗。如果只把它当成远程开关机的工具，就低估了这套系统。国内高端商办物业的运营经验，是随着市场发展逐步积累的。早期客户结构、使用要求和经营方式不同；部分业主又长期以住宅开发为主，熟悉建设和交付，却未必充分考虑过商办楼宇建成以后怎样持续使用自控。没有见过长期运行良好的系统，也就很难判断什么是真正好的自控。大屏做得漂亮，设备状态、能耗曲线和“节能数据”一应俱全，很容易给人系统很先进的印象。但屏幕上有数据，不等于测点准确；画面显示自动运行，不等于控制逻辑在真实工况下有效。业主对自控的认识和管理能力，不能简单按资本来源划分。业主需要组织机电与自控专业，把使用需求落实为可检查的要求：不同工况下设备怎样配合，异常怎样被发现和处理，用什么运行记录检验效果。考察已投入使用的项目，也应围绕这些问题了解实际做法。这些要求宜在设计和深化阶段明确，以减少现场编程阶段的被动调整。判断自控好不好，不能只看大屏有多漂亮，更要看设备能否在真实工况下协同运行，并长期保持效果。

二、发包：专业割裂，统筹不足

需要协同运行的系统，被分开发包了，整体责任却没有落实。在一些项目中，自控被放在弱电分包里。合同金额不大，现场团队的协调能力和话语权也有限，但它要控制的，却是由机电、空调承包商安装的一整套设备和系统。调试需要相关承包商配合设备试运行、阀门检查和接线核对；发现问题，还要判断是设备、控制设置，还是两者配合出了问题。自控分包很难独立完成这些工作。如果项目没有把配合义务和组织责任安排清楚，自控公司即使愿意做好，也可能调不动其他单位。空调承包商认为设备已经安装完成，剩下是自控的问题；自控承包商认为程序已经发出指令，问题出在设备。双方各有一套解释，业主却要在中间反复协调，最后还得承受系统不好用的结果。

在我了解的日资项目中，总承包商通常把自控系统纳入空调承包范围，由空调承包商统一协调和管理自控分包。设备安装与控制调试有了共同的责任主体，空调承包商就需要对整套系统的运行效果负责。把这种责任写进合同，并按整体效果验收，也有助于推动承包商建立设备、控制和调试相结合的专业能力。如果仍然分开发包，业主就需要在发包时明确联合调试的组织者、各承包商的配合义务，以及问题整改后的复测和确认责任。合同可以分开，整套系统的运行责任不能因此悬空。否则，等到现场发现问题，再临时寻找愿意配合的人，协调就会变成交付前的被动补救。

国内有的项目还会进一步把楼宇自控和机房群控分别实施。机房有自己的控制系统，末端有另一套楼控，两边没有充分打通。运行人员要对照两台电脑，才能把机房供给和末端需求拼在一起看。分别实施时，也要把两套系统需要交换的信息、联动要求和联合验证纳入分包工作范围，避免各自验收完成，供冷与用冷的关系却没有贯通。

三、服务：重销售，轻调试

不少知名品牌的自控产品，通过代理商或系统集成商销售、实施。一些项目的经营和计价方式，把重心放在了产品销售上，后面的专业服务却没有得到相应重视。控制器、传感器、电动阀，数量和价格都容易列出来。编程、调试、趋势检查、反复整改，却需要持续投入专业人员的时间。如果报价主要围绕设备，调试费所占比例又很低，后续服务就容易成为被压缩的成本。有的项目中，设备款结算后，现场因配合或费用问题出现争议，后续调试工作未能继续推进，系统停留在设备已安装但未完成调试的状态。 设备已经装上，不等于系统已经做完。

我就遇到过一个采用知名品牌自控产品的办公项目。十月，室外已转凉，室内却持续过热，施工方归因于没有采用四管制。现场检查发现，防冻感知点位的位置和部分末端接线存在问题，造成了不应有的加热。停止楼内供暖的地源热泵一小时后，室温降了下来，结合现场检查，问题指向了自控。原因查清了，整改却还要等人。当时已是星期四，租户星期一就要办公，现场却告知，厂家工程师要到星期六才能来——为减少费用，他们私下请工程师利用休息日帮忙。在我们一再催促、确认后，工程师周六一早赶到，连续两天整改，总算保证了周一正常使用。这个代理商还算愿意负责，最终请人把问题解决了；但本应在交付前完成的专业工作，已经变成了最后关头的抢救。

有自控公司的负责人向我谈到，好的编程、调试人员留不住，培养人才又需要长期投入。如果市场竞争主要围绕产品价格，认真研究系统、反复调试的工作又难以得到相应回报，企业就很难长期维持这支队伍。市场上仍有认真做系统的代理商和集成商。在主要比较设备价格的采购中，专业服务投入较少的企业可能在报价上具有优势，而持续投入调试和验证的企业需要承担更高的成本。这种激励结构如果长期持续，可能使专业服务的供给受到影响。 所以，不能一面要求自控便宜，一面又把复杂的系统配合和精细调试视为附赠服务。编程、调试和效果验证，都应明确纳入采购范围和验收要求，并有相应的费用安排。验收时，要对照控制要求核查测点、设备动作和运行记录；发现的问题应整改、复测。交付时尚不具备工况条件的测试，要明确后续补做的责任和安排，不能随着交付一起不了了之。

四、运营：投入不足，功能退化

一些业主在建设和招商时，重视智能化系统的品牌与配置，把它们作为楼宇品质和营销宣传的卖点。但进入运营阶段，专业人员、日常维护、故障维修和控制调整需要持续投入，这些费用却未必得到同样的重视。交付时调好的系统，也会因后续投入不足而逐渐失去原有功能。

专业人员配置不足，物业就很难承担起系统管理的工作。操作人员可能知道怎样开关设备，却未必理解系统为什么这样运行、画面上的参数代表什么，更难判断控制是否偏离了原来的要求。租户装修、空间调整和设备改动以后，原有测点是否仍能反映使用区域的情况，控制关系和运行设置是否需要相应调整，都要有人跟着检查。如果装修管理只关注施工有没有损坏设施，忽略了对原有控制功能的影响，系统就可能在一次次改动中逐渐失去原来的作用。

维修和更新费用如果迟迟不能落实，失准的传感器、损坏的执行器就可能长期得不到处理。有日常维保，也不意味着这些问题一定能解决：业主缺少专业判断能力，难以评价维保质量；维保单位如果也缺少系统分析和调试能力，就可能维持着画面的运行，却没有维持住系统应有的功能。

图3　同一办公楼当年的现场记录：部分电动阀腐蚀、接线损坏或脱落，报告记载相关设备主要靠人工手动操作。

这些问题逐渐积累，自动运行就越来越不可靠，物业只好更多依靠人工干预。临时处理长期没有恢复，原本需要排查的异常便成了习惯。当年还接触过一个完成冷冻泵变频改造的项目。运行约一年后，我问起效果，项目方说节能并不明显。到现场检查才发现，一只压力传感器出了故障，错误信号影响了变频控制。自控常被归入“弱电”，但工作的难度不能用电压高低来衡量。跳闸或外观破损容易引起注意，自控的偏差却常藏在设备正常运转的表象下。改造交付后，维保不能只看冷冻泵是否在转，还要持续核对测点、控制动作和实际运行效果，发现异常及时排查。

不能把这一切简单归为物业不愿意用。面对投诉，现场人员首先要让设备运行、让租户能够使用。如果他们没有得到足够的培训和技术支持，仅凭日常操作经验，很难把系统重新调好。要让接手的人有依据地继续管理，交付时应留下控制说明、必要的程序备份、点位资料和调试记录，并通过培训让操作人员理解系统、识别异常。后续修改测点、设定或控制程序时，也应记录修改原因、内容和复核结果，同步更新资料。把“为什么这样设、改过什么、怎样验证”留下，换人以后才不必从头摸索。维保也应据此核查功能是否保持，而不只是确认电脑和设备仍在运行。

五、改进：以运行效果重建信任

有的业主会问：“花这么多钱做自控，到底有没有用？”如果过去遇到的系统总是调不好、用不起来，交付质量低、后续服务又跟不上，业主失去信心并不难理解。投入越谨慎，专业工作越容易被压缩，系统就越难做好，形成恶性循环。要改变这种局面，业主的重视是推动改进的起点，专业团队的交付质量则是建立信任的基础。业主应为约定的专业工作投入，各方承担明确的实施责任，再以调试和长期运行记录检验承诺是否兑现。这些记录也能为后续项目提出要求、核验效果提供依据。一次次有据可查的验证，才能让业主逐步形成判断，也让认真做事的团队获得信任。